惠州市惠东县园方欧洲城二期营销策略总纲及销售执行报告

谨呈：惠东县园方投资房地产开发有限公司园方欧洲城二期营销策略总纲及销售执行报告新里程-园方欧洲城项目组报告逻辑结构目标分析策略推导策略形成策略执行结构下的思路目标分析策略推导策略执行开发商目标目标分析目标下的问题市场分析项目分析竞争力分析项目形象策略执行项目展示策略执行项目服务策略执行项目推广策略执行策略形成案例借鉴客户分析策略推导目标分析1开发商目标：目标分析：目标下的问题：开发商目标开发商目标实现利润最大化稳速高价开盘热销持续快速消化、高于市场平均价格新里程理解目标分析目标实现需要大量客户支撑二期总货量388套以欧洲城一期开盘解筹率70%计算项目整个销售期，需蓄客588批第一组团3、6号楼140套房，需蓄客200批第二组团10、13、16、20号楼248套房，需蓄客355批距项目一组团开盘6周时间即每周上门40-50批目标下的问题短期内，如何快速积累客户，提升项目品质，支撑目标实现2市场分析客户分析策略推导市场分析客户分析竞争力分析策略推导市场分析项目分析竞争力分析市场发展及供应状况投资区域价格分析在售项目分析市场发展态势—价格正缓慢发展目前惠东房地产市场呈现缓慢发展态势，价格提升缓慢15602005年2006年17602100时间2007年2005-2011年惠东房地产均价走势图2008年2009年3000惠东各档次物业价格至高线普通别墅5500-6000高端别墅(独栋）20000，双拼18000）区域高端项目：金海湾中低端别墅项目：碧水城，国际新城，弘诚厚园，东逸名门等高端小高层、高层3800-46002010年250028002011年3100高端住宅项目：中航城、怡景湾普通小高层、高层2800-3300中低端住宅项目：国际新城、万隆新城、山水豪庭、旗望阁、昌盛花园、琪锦花园供应状况—供给需求趋近饱和谁拥有客户渠道，谁就占有市场