东方博文奥古斯塔城邦2007年策略执行方案

奥古斯塔城邦2007年推广策略执行方案就上次提案后，对本案2007年度推广策略进行可执行性的再次探讨，本提案仅就项目整体（住宅/联排）战略思想及推广战术进行建议。前言PART1—分析一、整体环境二、区域分析三、客群定位四、产品分析PART2—策略一、策略思考二、策略精神三、推广策略四、核心诉求目录ContentsPART3—战术一、推广节奏二、推广战术三、战术方案四、包装方案本次提案，我们将带着这样的问题开始——90平米的户型我们将买给哪些受众？如何解决市场中的供需关系？怎样抛出“马驹桥”的概念？问题PART1分析（一）整体环境2007年3月，北京市将有28个项目入市，其中纯新盘上市5个，其余均为老项目后期，项目开盘整体均价11708元/平方米。整体开盘个数较2006年底下降18.4%，整体均价增长12.9%。其中，住宅获批上市套数为8604套，获批面积为99.02万平方米，商品住宅项目整体拟售均价为12098元/平方米，其中五环普通住宅项目整体拟售均价7376元/平方米。『新盘价格坚挺，五环房价逾8000元/平米』入市的项目仍以普通住宅为主，占放盘总数量的七成，其余为高档住宅项目如公寓、低密度类别墅、别墅以及商住楼等。北京朝阳区仍为放量大户，占30%，其次为海淀、丰台、昌平、大兴、顺义等区县。五环外仍是主力供给区域，占总放盘个数的六成。2、3月份总供应面积将达到近百万平米，能够有效缓解去年下半年以来的供给严重不足的局面。『五环外逐渐成为主力供应区域』结论：01.区域内与本案类似的产品已无放量；02.本案的竞争格局将升级为“大区域化的比较”；03.对于客群的研究将以区域的供应状况作为参考依据；『综观入市新盘，能够与本案100万平米体量的大盘气势相提并论的，几乎为零』（二）区域分析『三大区域将瓜分价格在6000元/平米的购买客群』01.价格在6000元（左右）/平米的供应区域主要集中在：通州、燕郊、马驹桥：通州—交通优势、配套优势为主要购买因素；燕郊—价格优势为主要购买因素；马驹桥—从目前来看，预期购买因素的优势最大；