东方博文-北京优山美地别墅楼王区推广案

优山美地推广策略——B区楼王区东方博文2005820目录1、区域别墅市场分析2、项目B区大户型消费者分析3、大户型产品特点梳理4、我们的策略5、执行方案市场分析区域别墅市场现状：目前顺义区在售新老别墅约30个项目，其中单价在10000元以上的有本案及观唐、龙湾、美林香槟小镇、丽高王府、及8月份开盘的财富公馆，而总价在1000万以上的只有本案，观唐，丽高王府及财富公馆。丽高王府作为一个开发较早的高档生活区，其产品形式多，混居状况严重，产品供应量少。对本案不形成竞争。市场分析观唐产品定位为中式别墅，户型面积自280--450平方米不等，目前单价2600美金/平米；其产品形态与本案B区大户型有差异，但高端产品总价接近，会形成一定的竞争；财富公馆产品是模拟法式古典贵族风格的别墅，定位高端，平均价格在2000万每套，吸引尖端人士，客群包含本案目标人群，与本案大户型产品在人群上形成一定争夺；市场分析京昌板块：东方普罗旺斯：昌平板块的9月份即将开盘，地处亚北与中央别墅区之间，规划用地面积为65.75公顷，均为独幢别墅，户型面积由240平米至1000平米共有A-G七个级别的户型，其位置距中央别墅区较近，大户型产品总价与本案楼王区接近，竞争人群有一定重叠。小结：市场主要竞争对手同区：观唐财富公馆同区同质：东方普罗旺斯财富公馆消费者分析从目前成交客群分析，主要来自三个层面：跨国公司驻中国的首代级财富人士；高端行业（包括信息产业）私营企业主（涵盖成功海归人士）；有自己产业的高干子女；从现状来看，此一级别的豪宅以自住为主。消费者分析——特点素描这是些通常被称为豪族、名流，绝对的成功者的一类人，他们有一个共同点就是：富有。他们自己就是自己的名片，甚至有时候他们希望把自己隐藏起来。他们想买一生中最满意的房子，但并不急，钱不