20170614-中金公司-房地产行业主题研究：迎接都市圈崛起

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明证券研究报告2017年6月14日主题研究迎接都市圈崛起观点聚焦投资建议结合国际都市圈发展经验与中国城市发展阶段，我们认为中国人口仍将向五大都市圈聚集。至2040年，中国五大都市圈人口将达4.5亿，都市圈内人口与价值的增长将来源于区域整体的发展与协同。我们建议投资者关注积极布局环都市圈区域的公司，如A股的华夏幸福、招商蛇口和万科；H股的碧桂园、龙湖、龙光和融创。理由国际都市圈内的城市群发展全面，以交通为纽带：国际都市圈由核心城市带动区域整体发展，区域内产业协同效应强，交通网络连接区域各部，并推动都市圈扩张。中国处于都市圈加速发展期：中国城镇化水平快速提高，核心城市人口外溢和产业分工现象显现，交通干线建设提速，促进中国的人口和产业在大都市圈内集中。都市圈内协同发展核心区最受益：2040年，五大都市圈的人口将达到4.5亿，占到全国人口的30%。其中，都市圈内协同发展核心区最为受益（如京津冀都市圈中的京津雄三角区、长三角的沪宁杭1小时经济圈和珠三角都市圈的环大湾区区域）；第二潜力区域是作为次级核心城市在都市圈发展中崛起的二线城市；第三潜力区域是北上广深外溢人口的承接区（如北京五环外与环北京县市，上海外环外与环上海县市以及广州-佛山/深圳-东莞/深圳-惠州融合区）；第四潜力区域是都市圈产业转移承接地（如京保石/京唐沿线城市，长三角核心城市间交通干线沿线城市、珠三角区域的惠州、江门和肇庆，中原都市圈环核心城市的中小城市以及成渝都市协作区等）。盈利预测与估值当前A股地产股交易于11.0倍2017年市盈率，较2017年NAV折让21%；港股地产股交易于8.8倍2017年市盈率，较2017年NAV折让43%。风险地方保护主义阻碍都市圈协同发展。目标P/E(x)股票名称评级价格2017E2018E华夏幸福推荐*43.0011.68.6招商蛇口-A推荐24.7513.311.0万科-A