房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之十四：土地制度研究

敬请阅读末页的重要说明研究报告|行业深度报告金融|房地产推荐（维持）中国土地制度分析2010年10月20日中国当代房地产研究专题之十四上证指数3002行业规模占比%股票家数（只）1187.2总市值（亿元）95903.8流通市值（亿元）77744.7行业指数%1m6m12m绝对表现11.1-7.410.8相对表现-5.8-7.96.6-30-20-100102030Oct-09Feb-10May-10Sep-10(%)房地产沪深300相关报告1、《中国房地产调控政策分析》2008/10/172、《中国当代房地产研究专题之七—保障住房的国际比较》2008/10/103、《中国当代房地产研究专题之二—日本房地产泡沫经验及借鉴》2008/07/214、《中国当代房地产研究专题之一—城市化、人口流动与房价》2008/07/18贾祖国010-57601862jiazg@cmschina.com.cnS1090205070135孟群0755-25310921mengqun@cmschina.com.cnS1090210090011本文旨在参考日本、台湾和香港的土改经验，结合中国的情况，把握中国土地制度的发展趋势，并研究土地制度改革对房地产的影响。从土地视角看王朝更替，土改至关重要：王朝末年土地兼并导致自耕农沦为佃农—>连续饥荒导致民不聊生而爆发农民起义，并以“均田免赋”为口号—>新王朝初建，农业以自耕农为主且赋税较轻—>新王朝稳固，地主阶层在土地兼并中壮大，导致自耕农为主变成佃农为主—>新的连续饥荒引发新的农民起义—>新的王朝更替；中国虽已非农业国，但农民人数众多，土改至关重要；农村宅基地流转：参考日本和台湾的农村土改历史，同样面临农村老龄化和土地抛荒问题困扰的中国，将逐步进入“小地主大佃农”时代，主要政策是允许土地自由流转，与之相适应的是宅基地流转。目前国内有土地互换、温州模式、义乌模式和天津模式，我们认为天津模式在全国推广的可能性较