我国房地产和住宅发展形势分析

我国房地产和住宅发展形势分析前不久，建设部召开了2003年全国住宅与房地产工作会议。兹根据会议的精神，分析一下房地产和住宅发展的形势。一、过去几年我国房地产和住宅发展的形势(一)房地产市场稳步上升一是在需求的拉动下，房地产开发投资高速增长1998年到2001年这四年，我国商品房完成投资平均每年增长20．6％、竣工面积平均每年增长19．35％、销售面积平均每年增长22．5％。从这三组数字的对比来看，基本上是同步增长，而且销售面积的增长要高于完成投资和竣工面积的增长。这表明我国商品房市场供求两旺，是一种需求拉动增长的好势头。二是商品房销售价格有升有降，从总体上看，没有出现大起大落1998年全国商品房销售价格比上年上涨3．27％；1999年下跌0．48％；2000年上涨2．88％；2001年上涨2．76％。低于1997年之前的上涨幅度，也低于同期城镇居民可支配收入和GDP增长幅度。三是产品结构逐步向合理的方向调整在房地产开发中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升：1997年为78％，2001年上升到84％。以上是就全国的总体态势而言的。但是，由于房地产市场的地域性很强，各地的市场情况是不相同的。目前，部分地区也出现了值得注意的问题。例如，投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快等等。一些结构失衡问题也仍未得到很好的解决。例如，高档住宅和中低档住宅的生产供给比例，住房一级市场和二级市场的比例等等。2002年有少数省市房地产开发投资增幅超过40％，新开工面积增幅超过40％，是否与有效需求相匹配，值得研究。有的城市土地价格和商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭难以买房。有的城市大量建造高档、高价的所谓“豪宅”，造成大户型、高档公寓严重积压，住房供求结构失衡，空置量增加。个别地区甚至单栋住宅占地几十亩、几百亩，浪费了土地资源。这些问题，有的属于“过热”或“虚热”现象(如投资、土地供应过度扩张)，有的属于经济泡沫现象(如个别地价、房价的大幅上涨)，这些，都有待通过加强宏观调控来加以解决。那么，什么是“过热”或“虚热”现象呢?房地产热，本来是件好事。但我们判断某个城市的房地产市场是否“热”，首要的根据应该是看销售是否活跃、旺盛(热卖)，其次才是由此所带动的投资和开发量