[营销星球]东方证券：物流地产，白银时代弄潮儿

HeaderTable_User8472898931185824214HeaderTable_Industry13020600看好investRatingChange.same173833597深度报告东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。【行业·证券研究报告】核心观点?高增长、高回报，物流地产是目前最具前景的地产子领域。高标准仓库开发和运营是地产行业中增速最快的子领域，2010年至2015年复合增速达到46%，远高于同期其他类型物业发展速度，其他物业领域增速均小于10%。物流地产租金回报率也明显高于其他类型物业，在1个百分点以上。物流地产运营模式主要有两类：纯租赁模式和出租+出售模式，在出租+出售模式下，高标准仓库投资回报率非常高，根据我们测算，目前在核心城市如上海开发运营高标准仓库的年化回报率在34%左右。?物流地产需求旺盛，发展空间巨大。物流地产需求主要来自于零售电商、第三方物流和现代制造业。国内零售业增速维持在10%以上，加上电商的快速发展，带来对物流地产的新增需求以及对传统物流设施的替代需求，我们预计仅电商需求一项，就可以支撑物流地产按40%的增速发展5年。另外，与美国相比，中国的人均仓储面积不到美国的八分之一，长期看中国物流地产发展空间巨大。?汇率贬值预期与低利率环境为国内资本参与物流地产带来机遇。自2015年年中以来人民币持续贬值导致外资资本在国内物流地产领域扩张放缓，这为国内资本介入带来机遇；同时自2014年11月以来多次降息带来的低利率市场环境，利于提升物流地产回报率。投资建议与投