[营销星球]光大证券：养老地产进入抢滩登陆黄金期

敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告2017年10月30日房地产最美夕阳红养老地产进入抢滩登陆黄金期行业深度?◆人口红利渐远，养老负担渐重，供需不平衡，市场空间巨大?近年来我国人均寿命提升，生育率下降，老龄化迅速，劳动人口数量锐减，老年抚养比快速上升，家庭小型化趋势明显，老人空巢独居增多，失能和高龄老人比例高，养老需求爆发，亟待解决。养老市场供需严重不平衡，有效供给缺乏，匹配程度低，公立机构一床难求，私立机构两极分化，养老需求者多在“漫长等待”与“高昂费用”之间犹豫矛盾。痛点无法解决，催生巨大市场空间。?◆从初步探索到抢滩登陆，房企保险医疗携手，养老地产进入黄金期?以“养老噱头”圈地及促销已成“过去式”，房企+保险+医疗机构强强携手，适老物业开发+保险产品设计+医疗护理服务，打通开发运营全过程；“知名度+美誉度”，部分实力房企及险资形成口碑养老产品线，如万科随园，保利慧享福，上实瑞慈，绿城乌镇雅园，泰康人家，远洋椿萱茂，复星星堡等；各路资本加快布局养老地产。?◆土地、资金、盈利模式，三大核心要素?一次供地不超5公顷，见缝插针的分散式养老杜绝圈地开发，也带来用地性质混乱、成本高企、存量改建遭抗议；金融政策全面支持，政策性贷款/专项债/保险资金成三大资金来源；开发利润/租金收益/服务附加/资产升值，风险收益拆分匹配成为核心；美国三大养老REITs：VTR.N，HCP.N，Welltower经营业绩与股价表现或可提供管中一瞥。◆上海国企混改破局非盈利养老，“会费+月费”，捆绑保险形成正反馈公办民营到国企混改，上海混改企业破局非盈利养老意义重大；“会费+月费”逐步成为盈利性项目主流，“会员资格”存疑虑；养老地产捆绑保险产品渐为大众接受，形成“正反馈循环”双赢模式；目标客户高度一致，养老地产将成为寿险产业链中关键一环。◆建议关注万科（000002）、保利（600048）、上实发展（6007