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中金公司--近期房地产市场调研总结20080327(PDF30) 付费

中金公司--近期房地产市场调研总结20080327(PDF30)

6次阅读 2001 2021-09-10 04:20:46 举报
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本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供本报告的版权仅为我公司所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。要点:关于房地产行业“拐点”的讨论仍在进行,短期行业前景仍不明朗。焦点集中在两个方面,一是成交量的低迷将持续多久?二是中国经济增速放缓和高通胀对房地产行业的影响。基于此,中金公司策略组和房地产行业组近期走访了14个城市近70个楼盘进行实地调研,并延续了以前年度对二手房租金和价格的跟踪,以帮助投资者更好地判断目前的房地产市场。调研结论:短期内一手房市场成交量将回升,而回升的动力主要来自于中低价、中小户型商品房,这有利于开发商资金压力的缓解和业绩的实现;而从房价/租金比来看,房价泡沫明显,意味着房价继续上行风险较大,行业需要结构性调整来化解高房价风险,而政府保障性住房政策有利于这一调整,行业中长期依旧看好。一手房调研结果:成交量在回升尽管各城市表现不一,但总体来看,中低价格,中小户型项目销售比预期好;高档商品房销售缓慢;这意味着市场以自住性需求为主,而投资性需求抑制明显;多数项目均有一定优惠或变相优惠,显示开发商回流资金压力较大。开发商普遍对后市乐观,寄希望于成交量在4、5月份回暖,而实地调研中发现较多楼盘的后期都会在4月份开盘,供应量的放大将加大市场竞争。我们认为未来成交量回暖主要来自于中小户型和中低价商品房,或者是中高档商品房的降价促销。二手房调研结果:房价依旧偏高13个城市定点楼盘房价过去3年年均涨幅21.1%,而租金年均涨幅8.2%,租金收益率从05年4.6%下降到目前的3.6%;购房与租房成本比从05年1.06倍上升至目前1.71倍,部分城市超过2倍,显示房价泡沫在累积;月供与租金比也从1.32倍上升至1.88倍,月供负担加重

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