世联2011年1月万科·惠州双月湾项目营销策略报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*万科双月湾舞动南中国世联地产2011年1月万科●惠州双月湾项目营销策略报告谨呈：万科地产两个目标：开发商目标2、短期目标：期望目标是10～20亿，10亿是底线，需要1.6-3万批上门量保证1、长期目标：树立滨海度假项目标杆典范打造珠三角家庭度假新标准，成为深圳东部滨海度假新杆；本项目在于形成新度假产品开发模式，为后续同类型项目提供成功可借鉴的、可复制操作手法，成为里程碑度假项目；目标——2011.1.24首次沟通会，开发商提出目标：物业类型套数平均面积销售单价（市场水平）单套总价总销售额（亿）预计销售率（预计）预计销售额（亿）预计销售套数(套）预计客户量（诚意办卡）上门量保证别墅13820025000500000069000000070%48300000096.6193.21932洋房14413012000156000022464000050%112320000721441440公寓588601400084000049392000080%395136000470.4940.89408高层16649011000990000164736000010%164736000166.4332.8332810亿目标2534——————3055920000——1155192000805.41610.81610820亿目标条件：高层40%销售率，别墅、洋房、公寓100%销售20675040001535.63071.230712三大问题：项目面临问题问题背景：——基于我们对项目、市场理解；——2011.1.24首次沟通会，开发商关注问题：项目距离深圳较远、区域较为陌生、配套、人气均不足客户需求、来源等？营销执行等？在所有竞争项目当中，我们离深圳最远，本案客户在哪里？是谁？如何吸引上门？如何打动他们？【客户问题】报告研究的重点：挖掘客户需求与机会，解决项目面临风险问题。2011下半年，入市项目密集，供应集中放量，竞争比较激烈，项目如何超越对手？