地产线004期专题：跨界-商旅文

请用《地产线》Vol.001封二+内页0010030022014年8月于上海当瑞安在上海成功打造了“新天地”之后，“商旅文”这一概念的提及率越来越高，成为了商业地产差异化发展的一个典范被广泛学习与借鉴，而当建筑面积超过340万平米的万达武汉中央文化区横空出世时，人们不禁佩服王健林的胆识与魄力——通过与文化、旅游的无缝链接，将商业地产的利润最大化。从商业地产角度而言，商旅文三者的地位显然各有侧重。商业是商旅文项目本质功能的提供者；旅游作为客流驱动者，带来的是消费需求；文化则作为氛围营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性及主题。三者缺一不可。旅游地产中的“都市文化休闲街区”，从商业地产的角度看，往往就是一条“文化商业街”。这也只是商业、文化、旅游跨界交融的形态之一。从商旅文跨界视角的分类方法，其实可以分为“文化综合体”、“商旅文街区”、“文化旅游大片区”三种类型。新天地，宽窄巷子等就是商旅文主题街区型产品。文化综合体，主要指主题型商业文化旅游中心，常见的有影视综合体、动画综合体等类型，国外知名的例子有日本的秋叶原、泰国的全球风情购物中心等。文化旅游大片区指的是长期和短期度假型产品，无论在国内还是国外，往往都体现为大片区的开发。常见的有奥兰多模式、迪斯尼模式、圣淘沙模式、马丁岛模式等等。无论何种形态，旅游文化往往都和商业互为表里，即使在度假类型的文化旅游大片区中，有了充足的人流，也可以建购物中心，把商业装在文化旅游的壳里面。文化旅游商业街区在国内已成风尚，但商旅文街区选址最重要，不管是万达武汉中央文化区，还是华侨城欢乐海岸，亦或是深圳的海上世界，它们所处的位置都是在市区，拥有良好的固定客源，而目前远离中心区的街区项目，至今在中国还没有看到很成功的。原因是由于商业和购物习惯相关，如果一个地方流动性差，街区也很难做成。而且街区文化又依赖历史文化传承，很难凭空生长出来。但是商业这个行业只有赢者生存、输家淘汰，而不存在是否过量的问题；但是从地产属性的角度而言，目前市场上确实存在供应量过剩的问题。在商业地产开发如火如荼的情境下，通过和文化旅游嫁接形成差异化策略，是避开同质化竞争一个方向，但是这种战略也同样有自身的风险。从拿地成本看，由于商旅文项目难度与风险比