北辰中央公园营销执行策略（精简版）

北辰中央公园营销策略报告瑾呈长沙世纪御景房地产开发有限公司BIGTHANBIG·达必命使5个亿全年回款目标中原对于北辰中央公园2016年销售重点的思考012015年货源结构及去化概述项目在售产品为A地块小高层、别墅、洋房、商铺及车位，总货值约5.5亿元。小高层产品中92㎡、119㎡产品库存量较多。结论一本案别墅产品中，中户产品性价比较高，整体去化较快，而边户由于总额高于中户100万以上，销售缓慢；洋房产品客户认可度低，去化缓慢。结论二2016年可售货源去化条件分析结论一别墅：片区存在多个项目供应，且货量巨大，本案库存别墅普遍为端户，总价高企，在项目自身价值无重大利好的前提下，中原不建议将别墅作为2016年的去化重点，以塑档次拔形象拉价格为主。结论二洋房：在片区整体去化较少，非片区市场主流，且本案仅A区有少量供应，适合作为丰富类型的补充货源，做长周期去化。中原建议同样以塑档次拔形象拉价格为主。公寓：预计在2016年处于红海竞争，一是片区的住宅售价普遍偏低，二是公寓销售低首付等手法将层出不穷，干扰公寓市场。中原建议本案公寓延后入市，错开供应高峰。结论三小高层：2016年处于集中放量阶段，且2016年市场供求关系将出现明显变化，实现各户型的均好去化并最大化抢夺市场份额存在必然性。中原建议将营销重心在高层集中，并保证其营销纯粹性。结论四2016年实质去化目标分析销售目标：2016年A地块尾货小高层去化1.5亿、别墅去化1亿左右、洋房去化0.1亿。B区高层去化2.5亿，C区高层去化1.2亿左右，共计约实现认购6.6亿，签约5.9亿，回款5.3亿。目标分解：洋房约12套，别墅约36套，A区尾货高层250套+B区新货约420套左右，C区约200套左右。小高去化总量近870套左右。根据周边同类高层年去化总量，挖掘和抢夺份额存在必然性。滞销户型去化分析：根据A区余货去化速度，对比B区新货，本案92㎡和119㎡的产品去化速度缓慢，与B区新增重合，必须在3月份B区新货入市前找到合理的去化手段，并保障92㎡户型月销13套以上，119㎡户型月销19套以上。项目本体分析竞