温馨家园策略案-房地产策划文案

温馨家园后期策略报告客户：深圳市万科房地产有限公司策划：深圳市图登广告有限公司前言以万科“振臂一呼，应者云集”的品牌号召力，楼盘甫一推出就能受到消费者认同与追捧，四季花城、金色家园的成功就是明证。然而，这一惯例在温馨家园却受到挑战----销售不尽如人意。为什么会这样？接下来的路该怎么走？本报告将在严密的逻辑分析基础上努力找到更行之有效的解决之道，为促进温馨销售出力。我们目标：尽早确立市场认同，加快消化三、四房单位。卷一环境,不是症结一、我们在何处？1、已销售50%，剩下的除30余套三房外，以四房为主；2、3月上旬由于明确的价格信息，在形成人流的同时产生部分误导----该来的没来不该来的来了；下旬及4月初目标人流有所增加。3、四房高达8000元/m2的均价，预料将给销售带来相当的压力；4、看楼者对园区内的环境有一定认同。二、为什么会在这里？（一）客观原因：1、临街环境的噪音，影响客房购房热情；2、周边配套不齐全，这是三房买家的顾虑；3、部分户型设计有问题，如120的受欢迎，116的却挨冷落；4、附近楼盘价格优势较强，而温馨偏高；5、地理位置欠佳，业主对该地段产生的心理认同价格和心理期待价格都不高；6、人们的两难选择在于：可以选择同地段其他楼盘，也可选择有相似价位的其他地段。（二）广告原因纵观温馨家园已发布的广告，基本上都以园林环境为主，然而从实际效果来看，并不足以被认同至目前的8000元/M2价位。我独木难支，好累实在没法把所有问题都自己扛谁来为我分担？园林环境形象、噪音、档次、价格承受、、、小结：由于楼盘不可改变的因素以及前期广告不好的积习，使我们不得不进行反思：（一）销售不畅，真正的原因和问题的关键在哪？（二