扬州水韵福邸别墅项目营销执行报告_53PPT_2009

水韵福邸营销执行报告Shuiyunfudiyingxiaozhixingbaogao扬州邰北创意房产咨询有限公司水韵福邸项目组谨呈2009年9月16日SWOT分析优势劣势机会威胁项目产品性价比高；项目产品特色突出（六大庭院等）；项目打造的建筑风格和生态环境；目前区域内唯一别墅项目；政府招商引资项目，重视力度大；项目规模不大；项目所在区域相比扬州西区成熟度不够；项目周遍物业和环境档次底，从市内到本项目的路况较差，会使外来客户认同感不足；由于目前路况不好，相比到市内的距离较远；区域内竞争压力不大，易宣传；项目精致为将来物业管理提供优势，容易和周遍物业形成鲜明对比；区域内乡镇企业多，即私企老板较多，购买力强；目前扬州别墅项目郊区化认可度较高，对我们项目吸引外来客户有一定机遇；扬州城市发展新路线，向东；其他别墅项目入市宣传；国家对房市调控政策；扬州市房市波动风险；总结：目标客户集中、产品特色明显、环境优势、区域唯一别墅项目易宣传、性价比高、政府支持力度做好本项目营销的关键大力度宣传本项目产品、园林；多做营销活动，在目标客户群内留下深刻印象；加强与政府联系充分深挖本区域客户；充分利用项目精致打造出“服务高端”的封闭纯别墅社区；不要放弃对外区域客户的宣传，充分利用本项目高性价比，吸引其投资。营销策略①归属感、认同感(从客户群圈层，到纯别墅社区打造)②享受生活的舒适、精致(他们在外是企业领导、高层，员工尊敬他们；到家他们也会享受到“尊重”)重要体现在以下二点:水韵福邸纯别墅市场高调入市：为扬州东区营造一场纯高端人群生活圈！寻找水韵福邸的客户切入点：说到客户，自然想到扬州人，无论他是金领、白领、蓝领、还是农民，都有一个共同的特征——低调、内敛。扬州人为什么低调内敛？朱自清先生给了答案，在其《说扬州》中，描写了扬州人的特性：“扬州人有‘扬虚子’的名字；这个‘虚子’有两种意思:一是大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。他们还有个‘扬盘’的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是‘扬盘’；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，‘把我当扬盘看么？’盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓