“萬泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書

天天文档在线最全资料平台www.doc365.netQQ:744421982“萬泉花園”專案整體營銷方案企劃建議書目????录一、前言二、竞争分析三、项目分析四、趋势分析五、商品策略建议（一）定位建议（二）命名建议（三）规划建议（四）服务建议（五）价格建议六、营销策略建议七、营销方案建议（一）销售渠道建议（二）卖场布置建议（三）销售辅助品建议（四）广告计划建议（五）公关活动建议（六）销售组织建议（七）销售控制建议八、营销目标设定九、营销费用预算十、附件：前期工作内容一、前????言????在住房分配制度等种种宏观政策影响下，住宅产业市场结构将发生巨大变化，短期内走势极不明朗。而同业各公司随着产业发展的日趋成熟，为求生存和发展亦各出奇招，竞争手段迅速升级。在此情势下，本案提出的主旨在于提供一个系统化的操作方案，通过对市场的分析把握、商品策略的探讨、营销各环节的突破创新与协调控制等，使项目个性鲜明突出，切合市场需求，从而协调三家投资商形成合力，增强竞争优势，确保销售目标尽早完成，利润更为可观。希望本案对项目的成功能有所贡献。二、竞争分析????项目的主要竞争对手有已经上市销售的万科紫金苑、格林豪森、翔凤华园、中润世纪家园、绮云新村和即将上市的黎明罗马花园等。????1、除个别项目（翔凤华园）外，单价基本在4000/M2以上。主打户型面积基本为150—200?M2/户。????2、均有较明确的市场定位和形像定位。????3、均为欧陆风格，规划注重庭院、绿化及建筑细节。4、商品策略强调品牌、物业管理、规划等因素互相间无本质差别。5、营销策略基本采用“广告+售楼处”的模式，以广告吸引顾客。三、项目分析（一）?优势????1、位置优势：毗邻两处公园及南运河，环境优美，交通便利，就医购物方便。????2、独特的物业管理模式：辅属观光农场可为业主提供休闲观光，回归自然的条件，同时提供农副产品并补贴物业管理公司支出，从而降低物业管理费。3、?较高的性能价格比：在前期策划中即决定导入目前较为先进的各种项目配制内容，而价格设定为3500/?M2左右，处同类项目低点。????4、推出时间晚，建设周期短，利于视情况变化调整，规避市场风险。????5、三家共同投资，集合各自经验、能力，产生