房地产行业专题研究二：行业库存研究和分析——库存日渐攀升，消化尚需时日

本研究报告仅通过邮件提供给广发基金广发基金管理有限公司(yjbg@gffunds.com.cn)使用。1行业及产业行业研究/行业深度证券研究报告房地产行业2011年10月24日库存日渐攀升消化尚需时日相关研究证券分析师殷姿A0230210050002yinzi@swsresearch.com研究支持韩思怡hansy@swsresearch.com竺劲Zhujin@swsresearch.com联系人韩思怡hansy@swsresearch.com地址：上海市南京东路99号电话：(8621)23297818上海申银万国证券研究所有限公司http://www.swsresearch.com——房地产行业专题研究之二：行业库存研究和分析投资要点：在行业处于周期下行的过程中，房地产行业的库存研究成为广大投资者关注的焦点。一方面，库存的积累情况可以反映开发商的资金积压状况，从而帮助我们对未来资金链状况形成预期；另一方面库存变化也可以反映楼市供需状况的变化，借以为后续价格走势预期提供依据。?从微观层面来看，库存日渐攀升已经成为既定的事实。在我们跟踪的22个城市当中，库存平均去化月份今年以来也在逐步攀升，目前已从年初的5.9个月升至11.5个月，处于历史高位。其中一线城市平均去化月份已上升到10.35个月的较高水平，相当于08年8月的水平；而二线城市库存水平也在高位，库存积累还在继续。?用新开工和销售来模拟的动态库存还在持续积累之中。从全国层面看，库存压力仍将持续积累，并逐渐向08年时的水平靠拢，但在中性情况下，还不会达到。从结构上看，预计今年一二线城市库存压力更大，而明年库存压力则可能更多体现在三四线城市。这一结论从模拟的动态库存水平、库存平均去化月份、12个月滚动新增库存和新增库存供需比等指标，都能得到支持。导致这一情况的原因主要是去年新开工增长较快以及今年销售欠佳。?从中期来看，土地购置的回落将使未来库