房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之十一：美国REITs行业概要

敬请阅读末页的免责条款行业研究专题报告美国REITs行业概要贾祖国86-10-88088569jiazg@cmschina.com.cn孟群86-755-82940647mengqun@cmschina.com.cn2009年7月14日中国当代房地产研究专题之十一周期性消费品房地产推荐（维持）我们预计今年11月底前中国的首只REITS就将上市，为了让投资者更好地了解REITS，并把握REITs上市前后带来的投资机会，我们特作此篇报告。REITs已成为美国房地产股票的主角：行业面，上市REITs总收入是开发商的1.5倍，但总市值达9倍；公司面，前五大REITs总收入是前五大开发商的52%，但总市值是5倍，PB是1.9倍，PS是10倍；从表面上来看是因为REITs的收益和风险特征，但从深层次来看是REITs的盈利模式使然；REITs通过UPREITs模式和成立纳税子公司的方式成为具备较强成长性房地产公司：REITs通过发行UPREITs权益交换物业资产，物业出让方将权益换成上市REITs股份并套现退出，规避资产转让所得税；而且REITs可通过纳税子公司经营房地产增值业务及房地产以外业务；美国REITs的繁荣来自参与主体四方合力：REITs使房地产由小众投资品变成了大众投资品；政府的税收政策提高了投资收益的吸引力，同时引导物业持有者以REITs的形式持有或退出，解决了REITs资产供给；全球REITs发展迅猛，物业回报率维持在6.4%左右：22个国家推出REITs，其中美国的规模最大占44.9%，其次是香港，澳大利亚，法国和日本；物业收入回报非常稳定，2001年以来全球年均6.4%，占物业总回报的60%左右。德法日意西等国家收入回报率在6%以下；中国首只REITs产品有望于今年第11月底前发行，看好以世茂股份为首的商业地产股：REITS的出台对商业地产是重大的利好，使商业地产开发有了较好的推出渠道，加速了商业地产开发类公司的周转。我们认为随着REITs的启动，商业地产股