20170519-房地产行业动态报告：怎么看待上海二手房屋租金下跌？

CHINASECURITIESRESEARCH请参阅最后一页的重要声明[table_main]行业动态模板证券研究报告·行业动态怎么看待上海二手房屋租金下跌？今年以来，在上海面临租房或者换房的小伙伴应该能发现，上海二手房租金的价格下跌了，而且下跌的幅度还不小，近期路演过程中，大家也都会谈到上海租金的变化，经历了长达多年的上涨之后，上海房租是真的下跌了吗？上海二手房租真的下跌了吗？从官方统计数据来看，2016年12月份，上海房屋租赁指数环比下降0.13%，此次环比下跌是在上海房租连续增长90个月以后首次出现下跌，在这近8年周期中，上海房屋租赁指数从1200点左右增长至1939点，涨幅超过60%。而从去年底以来的租金环比下跌不是季节性因素，今年1月继续下跌，春节过后，由于常住外来人口返城、求职变化等需求叠加，租金出现了小幅上行，但上行趋势很弱。今年4月份，上海房屋租赁指数为1935点，再次下跌，比3月份下降4%，环比下跌0.23%。上海二手房租金下调的态势十分明显。此轮上海房租下跌的原因在于哪些？供给端：政策调整下的供给结构变化，一方面，上海房地产市场高压政策环境下，“转售为租”现象凸显。另一方面，上海本地租赁房屋供给结构也发生变化，机构推动的长租公寓使得租赁市场竞争格局加剧。需求端：上海人口控制下的需求减缓，上海产业结构调整带来的新增就业下降，以及持续针对外来人口控制的政策也都使得人口流入速度趋缓。上海哪些区域租金下降更为明显？上海4月份的租金下跌主要呈现以下特点：中心城区要好于新兴城区，低端市场要好于中高端市场。新兴城区的租赁需求更多体现为合租需求，而在长租公寓等更有价格优势的产品下，面临更多的分流，导致租金让步幅度更大。在普陀、宝山、闵行等多区大规模的拆违整治工作影响下，大量非合规租客被挤入低端市场，但租借房源仍以新兴城区价格低廉的一室户型为主，导致大量需求支撑房租。怎么看待上海房租和房价的联动关系？二手房交易环节市场的变化会对租赁市场产生联动效应。在住宅交易市场火热的时